Юридическая конструкция эмфитевзиса в римском, византийском и современном европейском праве

Введение. Ограниченные вещные права на недвижимое имущество, включая эмфитевзис, имеют давнюю историю своего происхождения и развития. Корни эволюции эмфитевзиса уходят в древнеримскую цивилистическую традицию, при этом основные черты такого права практически в неизменном виде нашли свое отражение в законодательных системах современности. При этом эмфитевзис, в сравнении с иными правами на чужие вещи, такими как сервитуты или узуфрукт, в настоящее время широкого распространения не получил.

Материалы и методы. Исследование правовой природы эмфитевзиса, его ключевых признаков как вещного права, анализ возникновения и дальнейшего законодательного развития построены на использовании диалектического метода, историко-правового метода, метода сравнительного правоведения, (компаративистики). При помощи анализа источников римского частного права (Дигесты, Кодекс Юстиниана), земельного законодательства Византии, современного зарубежного и российского законодательства, работ немецких пандектистов, историков, специалистов в области гражданского права России и зарубежных стран в статье проводится исследование модели классического эмфитевзиса и ее влиянии на становление современного законодательства о вещных правах.

Анализ. Наравне с сервитутами, узуфруктом и суперфицием, эмфитевзис входит в число ограниченных вещных прав, допускающих пользование чужой недвижимостью - земельными участками сельскохозяйственного назначения на имеющих вещноправовую природу началах, отличных от арендного обязательства. Классический эмфитевзис сформировался как самостоятельное вещное право в результате аграрной политики римских властей, направленной на преодоление кризиса в сельском хозяйстве и конститутивные признаки эмфитевзиса, характеризующие его как jus in re, в результате рецепции римского частного права нашли отражение сначала в праве феодальной Европы, а затем и в современном цивильном праве.

Результаты. Сформулировано авторское определение эмфитевзиса. Определены схожие черты и принципиальные отличия между классическим и современным эмфитевзисом, положения о котором содержаться в нормах европейского частного права. Сделаны выводы о нецелесообразности переноса конструкции эмфитевзиса (права постоянного землевладения) в российское гражданское и земельное законодательство. 

1. Барон Ю. Система римского гражданского права. Книга II. Владение. Книга III. Вещные права. М.: Тип. А.Ф. Скорова, 1898. 174 с.

2. Белогруд Н. Е. Римское право. Источники, история, институции. Киев: Изд. книжных магазинов И.А. Розова; Тип. Петра Барского, 1894. 220 с.

3. Гарбовский А. И. Щенникова Л. В. Римский эмфитевзис как вещное право. // Вестник Пермского университета. Серия право. 2010. Выпуск 2(8). С.99–105.

4. Дернбург Г. Пандекты. Том 2. Вещное право. СПб., 1911. 364 с.

5. Дигесты Юстиниана / пер. с лат.; отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. II. М.: Статут, 2002. 622 с.

6. Зом Р. Институции. История и система римского гражданского права. Ч. 2. Система. Вып. 1. Общая часть и вещное право. Сергиев Посад, Тип. И.И. Иванова. 1916. 369 с.

7. Карпов Е. А. О возможности и эффективности применения эмфитевзиса в российском гражданском праве // Гражданское право. 2024. № 6. С. 13–16.

8. Муромцев С. Гражданское право Древнего Рима: лекции. М.: Тип. Мамонтова А.И., 1883. 697 с.

9. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». // Система обеспечения законодательной деятельности Государственной автоматизированной системы «Законотворчество». URL: https://sozd.duma.gov.ru (дата обращения: 14.10.2025).

10. Пухта Г. Ф. Курс римского гражданского права. Т. 1 / Пер. с последнего нем. изд. проф. Рудорффа; Издание Ф. Н. Плевако. М.: Типография «Современные известия», 1874.

11. Рыбалов А. О. Право постоянного землевладения // Вестник ВАС РФ. 2012. № 7. С. 51–64.

12. Саксонское зерцало: Памятник, комментарии, исследования / отв. ред. В.М. Корецкий. М.: Наука, 1985. 272 с.

13. Суханов Е. А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав // Журнал российского права. 2021. № 1. С. 16–22.

14. Сюзюмов М. Я. Византийские этюды. Екатеринбург: Издательство Уральского университета, 2002. 396 с.

15. Чезаре Санфиллипо. Курс римского частного права: Учебник / пер. с ит.; Под общ. ред. Д.В. Дождева. М.: Норма, 2007. 464 с.

16. Эклога. Византийский законодательный свод VIII века. М.: Наука, 1965. 225 с.

17. Burgerlijk Wetboek Boek 5 // Wettenbank/ URL: https://wetten.overheid.nl (дата обращения: 11.10.2025).

18. Code Civil. Légifrance // Le service public de la diffusion du droit. URL: https://www.legifrance.gouv.fr (дата обращения: 11.10.2025).

19. Codice civile // Normattiva. URL: https://www.normattiva.it (дата обращения: 11.10.2025).

20. Code rural et de la pêche maritime. // Le service public de la diffusion du droit. URL: https://www.legifrance.gouv.fr (дата обращения: 11.10.2025).

21. The Code of Justinian. Translated by Samuel P. Scott. (Cincinnati,1932) URL: https://droitromain.univ-grenoblealpes.fr (дата обращения: 13.10.2025).